住宅抵当証書の発行残高は、昭和五十八年三月末にピークの二七五二億円に達しましたが、その後低調です。発行残高の九割を占めるのは住宅金融会社です。住宅抵当証書には大口融資規制を回避する合法的手段というかくれたメリットがあります。住宅抵当証書の発行の可否をきめる最大のポイントは譲受側の利回り水準です。住宅金融会社の住宅ローン金利水準なら事務委託手数料を差し引いても長期プライム・レート程度になるので金融機関に譲り受けてもらえますが、銀行の住宅ローン金利は政策的に長期プライム・レート程度または、長期プライム・レートを下回る水準とされてきたので、事務委託手数料を差し引くならば、とうてい他の金融機関で譲り受けてもらえるような利回りにならないからです。
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金融機関を譲受先に限定するならば、長期プライム・レートを下回る利回りでは商品魅力がないのです。住宅抵当証書制度の十年余の実績は発行機関（譲渡機関）が信用ある金融機関等であるならば、住宅ローン債務者の保護にまったく問題を生じなかったことを示しています。したがって、譲受人を一般法人や個人にまで拡大してもよいのではないかという意見が都市銀行を中心に出ています。一般投資家は他の投資・貯蓄商品との比較が選択の基準になりますので、金融機関ほど長期プライム・レートにこだわらないからです。抵当証券は小口化と高利回りで多くの個人投資家を引きつけています。また、譲受期間の多様化を求める声もあります。金融自由化の課程のなかで、住宅抵当証書の譲受先の自由化、譲受期間（買戻しを請求できる時期）の多様化、共有持分方式による小口化が実現するならば、流動化手段としてかなり実効あるものとなるであろうと思われます。