現在、世界の投資資金は、さまざまな経路を経て最終的には米国に集中する。なぜなら、米国はどこよりも早く金融立国を目指して多くの金融派生商品を研究し、リスクをさまざまに切り刻み組み合わせて、多くの魅力的なリターンを期待できる投資商品を開発してきた。高度に発達しか金融工学を基礎とした商品開発技術は、現在のところ他国が追いつけるものではない。米国が、世界の余剰資金の運用を一手に引き受けている状況なのだ。し
不動産証券化の仕組みや優位性... の続きを読む
今、香港は中国への返還が刻々とせまっていますが、そんな中で、香港の資本は、シンガポールやその他のアジア諸国、そしてアジアの先進国である日本の東京へと移ってきています。このように世界中のお金が、企業が、日本をめざしてやってきていることは確実です。世界的な貿易都市香港は、今、地価がきわめて高く、都市中心部にマンション一戸を持つことは、若いサラリーマンや、あまりお金を持っていない人には、なかなか困難にな
地方の不動産価値も急スピードで上昇する... の続きを読む
早くから都市への住民集中が進んだ西洋には、高層集合住宅建築に一日の長がある。近代に入ってからは、従来の高層建物をはるかに凌駕する超高層建築を牽引したのは、アメリカのニューヨークやシカゴなどの大都市だった。しかし、都市の高層化が進む裏で、高層集合住宅もしくは高層でなくても集合住宅に居住することが、住民にどのような影響を与えるかについて、長く議論が続けられてきた。集合住宅で問題にされるのは住民の過密で
心身面で影響が出るという警鐘... の続きを読む
いま、わたしたちのまわりには、どんな建物があるでしょうか。住宅以外のものといえば、最近ではほとんどが鉄筋コンクリート造か鉄骨造になっているはずです。校舎でも、「懐かしの」と形容される古い木造校舎以外は、ほとんどが鉄筋コンクリート造です。昭和の後半には、木造校舎が新築されることはほとんどなくなっていました。つまり、住宅を除けば、「木造建築の空白時代」とでも名づけることのできる期間が、長くつづいていた
大規模木造建築の復活の兆し... の続きを読む
毎年のキャッシュフローリターンは、自己資本にとっての２つ目のリターンである。このキャッシュフローリターンにとって、借り入れがどのように関係するかも重要である（以下では不動産からのキャッシュフローをＮＯＩと呼ぶことにする）。ＮＯを支払利息と比べるＮＯＩが利息よりも大きいとき、それを「正のレバレッジ」と呼ぶ。逆に利息のほうがＮＯＴＩより大きければ、それは「負のレバレッジ」と呼ぶ。では、ここでも実際に数
正のレバレッジ、負のレバレッジ... の続きを読む
赤坂通りなどの表通りから裏側に一歩踏み込むと、意外にも閑静な住宅街が形成されている。職住近接というよりも完全に職住一体の新しいタイプの住宅街といっていいだろう。ただし庶民的な生活利便性については、特別に充実しているとはいいがたい。近隣には２４時間営業の小規模なスーパーやスーパー吉池などしかない。このため、コープ生協などの宅配を利用する層も多いようだ。六本木ミッドタウンにも２４時間営業のスーパーがあ
取り引きされるマンションの築年数... の続きを読む
土地家屋調査士に測量を依頼して登記した土地のデータのみが、法務局に書類として残ります。「地籍調査」という例外もありますが、ここでは省略。これにより土地の面積は正確に把握できますが、古いものは平気で1坪くらい誤差が出るのが常ですから、測り直してもらったほうが安心でしょう。プロに頼む場合は、だいたい20万円くらいが相場ですが、自分でも測れます。法務局の次は、市（町・村・区）役所方面での調査です。都市計
「道路種別図」を確認する... の続きを読む
借り入れの上限を知るには、民間銀行の条件を当てはめると、より高くなる。多くの民間銀行では、次の基準で月々の返済額、すなわち融資の上限を決めている（銀行によって違いあり）。絶対額は三〇〇〇万円から一億円程度まで、物件の担保価値や返済能力などによってさまざまだが、その年間返済額は、年収四〇〇万円未満三〇％以内年収六〇〇万円未満三五％以内年収六〇〇万円以上四〇％以内これで上限を同じように計算する。ただし
民間銀行の融資の上限... の続きを読む
農民の、補助金にどっぶりと漬かったわがままがいつまで許されるのであろうか。大都市の人々は、これからは土地の高騰のために（これは上がるのではなくて、土地を持っている地主が上げるのであることを忘れてはならない）小さなマンションしかないとあきらめているのであろうか。それを先取りするかのように、今まで一戸建ての構造しかやっていなかったプレハブメーカーが、続々と重構造のマンション建設業に参加し始めているので
需給のバランスが大切... の続きを読む
今は買いどきか、それとももう少し待ったほうがよいかは、家を買おうと思ったときに最初に悩む問題だ。バブル時に比べて2分の1から3分の1に、物件によってはそれ以下に価値が下がる様子を目の当たりにすれば、それも無理はない。誰だって、一番安いときに買いたいと思うのは当然なのだから。しかし、この先、上がるか下がるかを断言できる人は存在せず、ましてや、どのくらい下がるか上がるかはわかるはずもない。となれば、先
「買える」と思ったときこそ、買うタイミング... の続きを読む
上手に使うということが家の健康管理の基本です。住まい手が健康管理に心を配って、ストレスのない環境を用意してあげれば、家も耐久性をグンとのばすはずです。とはいえ、私たち人間がいくら健康管理に気を付けていてもときには病気になるように、家も時とともにあちこちが傷んできます。また家がモノの複合体である以上、生活のしかたにそぐわなくなったり、何となく飽きてしまうということも避けられないでしょう。こうした不都
家の健康管理の基本... の続きを読む
日本銀行の「ゼロ金利政策」が解除されれば、間違いなく短期金利も上昇に向かい、それに連動する変動金利型ローンの金利も上がらざるを得ない。ただ、返済額がむやみに増えると家計への影響が大きいので、金利が上がって返済額が増額になる場合でも、増額幅を二五％までにとどめる、いわゆる“15％ルール”が実施されている。仮に、当初5年間の返済額が10万円であれば、最大でも12万5000円までに抑えるということである
金利の低さのメリットはたいへん大きいが・・... の続きを読む
（1）給排水衛生設備
配管材料のチェックは断面の切り口を見て判断します。配管配線、コンセントやスイッチのボックスがきちっと固定されていますか。取り付け位置と箇所数はどうでしょう。一応調べてみましょう。衛生機器の取り付け位置は給水排水管の位置でわかります。機器が搬入されたら取り付ける前に型番やカラーをチェックしておくと安心です。
（2）断熱材、防湿材を入れる
被覆材が切れたり
およその形になってきたら... の続きを読む
賃貸の場合、入居する際の費用と、退去する際の費用と、細かな項目が用意され、言われるがままに支払っていたら結構な金額になって驚いた。なんてことを体験した、見聞きした人は少なくないと思います。実際、敷金の返還など金銭にまつわるトラブルは堪えませんし、裁判になることもしばしば。私も京都に住んでいるので、礼金といったシステムを知ったときは驚きましたし、腹もたったものです。こういう「よくわからないけれど、と
不動産への不信感のとるには？... の続きを読む
住まいを借りる時、あるいは買う時には間取りはとても重要になってきます。私は、新聞やチラシの住宅広告に載っている家を見るのが好きです。建売住宅はだいたい似かよっていますが、注文住宅やおしゃれなマンションなどは凝った間取りもあって見ているだけで楽しい。理想としては、家族が集まるリビングは光がたっぷり入る明るい南向きがいいし、和室などは柔らかい光が入る少し落ち着いた場所がいい。バス・トイレが北向きだと暗
間取りと隣家との境目... の続きを読む
固定資産をめぐる環境の変化は固定資産の価値の減少を、企業会計に正しく反映させていこうとするのが、「減損会計」の目的です。減損会計は、将来の収益性が低下した場合には、その下がった収益性に基づく価値まで固定資産の帳簿価額を引き下げて、損失を認識するという会計処理方法です。もし、固定資産を継続して使用するよりも、現時点で事業譲渡をする方が有利な場合には、収益性に基づく価額ではなく、売却可能な価額まで固定
企業会計に正しく反映させていこう... の続きを読む
京王電気軌道（現在の京王線）笹塚駅が開業したのは、大正２（１９１３）年。京王線は笹塚〜調布が最初に開通したので、笹塚は京王線発祥の地でもある。ちなみに京王線の主要路線は、新宿から八王子までの間を甲州街道の南側に沿って西に向かい、調布を過ぎると甲州街道から外れ、むしろ多摩川に沿うコースに変わる。京王線が当初、都心部へ多摩川の砂利を運搬する鉄道として開始した名残である。笹塚という地名は、江戸時代、この
古い物件も多く取り引きされる庶民的な街... の続きを読む
「狭い自宅を売却してより広い住宅に住み件えよう」「駅から遠い自宅から駅近のマンションへ」「郊外の戸建てから交通や生活の利便性の高い都心へ移りたい」……。動機は何であれ、自宅を処分して住み替えを希望する人も多くなっています。その折に資金計画が予定通りにいかず、失敗する事例は昔からよくあることです。失敗の多くは、新しく移り住む住宅を先に購入してしまい、いま住んでいる自宅を後から売却しようとして起こるも
買い換えは決まったが、売却できない... の続きを読む
訴訟時には業者は解散あるいは倒産しており、その責任が問えない状態となっている。日本でも高齢者に、床や屋根に問題があると言って、リニューアル工事もろくにせず法外な工事費を請求する悪徳業者がいたが、根っこは同じで、詐欺に近い行為である。それにしても、ホーム−エクイティ−ローンがなぜ、蔓延したのか。住宅価格が仮に数倍になったのであれば、その時点で売却して利益をプールするか、より良い住宅に買い換えればよか
「含み益」は計算上の数字、借り入れは現実のもの... の続きを読む
束石にコンクリート基礎を用いる場合もある。それならいい。ところが、コンクリート基礎も束石もない場合がある。束石がないと床束が安定するはずがない。柔らかくなった地面に床束の先端がめり込んで効果が出なくなる。束石の代わりに木片を使用する業者もいるが絶対にダメだ。木片はいずれ必ず腐ってくる。そうなれば束石がないのと同じ状態だ。また、束石の下に割栗石を敷いていない場合もある。割栗石はクッションの役目を果た
束石の瑕疵... の続きを読む
一か所にだけ無数の亀裂が入っていてほかにはまったく亀裂がない場合もある。その場合にはその箇所の施工が原因だ。下地が悪かったりする。壁の一部だけが大きく剥落してほかはなんともない場合もある。これは見た目には大事のようだが、実は下地が問題なので、下地を直して補修しさえすれば大丈夫だったりする。案外軽傷だったりするのだ。では小さな亀裂は安心かというと、一概にそうとはいえない。たまたま大きな亀裂となって現
亀裂の状態を確認する... の続きを読む
温泉はたまに入るからありがた味がある。毎日となると感激しなくなるのは人の常だ。５０インチの大型テレビだって、１週間もすれば見慣れてしまうし、高級寿司だって毎晩では飽きてしまうだろう。カラダにいい、という人もいるかもしれない。しかし、地下１０００ｍの深さから無理やりくみ上げた「天然温泉」だと、泉質はどこにでもある「ナトリウム塩化物温泉」だ。くみ上げた「天然温泉」に水道水を混ぜて利用するとすれば、効能
温泉付きマンションは買いか？... の続きを読む
ソフト面（規約）の設定も重要です。たとえば、「犬は小型犬までで、必ず共用部では抱きかかえること」と、具体的に決められていればいいのですが、「犬は原則的に抱きかかえること。もし、抱けない場合は迷惑をかけないように速やかに歩かせること」などと、曖昧な規約もあります。これは販売上、実に都合の良い規約です。犬を歩かせたい飼主に対しては「迷惑をかけなければ歩かせてもかまいません」、犬が嫌いな飼主に対しては「
ソフト面（規約）の設定も重要... の続きを読む
賃貸物件を選ぶのにいろいろな側面から検討するでしょう。方角からみて物件を選ぶのですが、節約になる方法はあるのでしょうか。部屋の日当たりの明るさや暖かさなどは住みやすさに大きく影響してきます。選ぶポイントとなるのです。一般的には南向きが一番人気があります。次に人気があるのは東向きです。一番良いとされているのは実は南東向きなのです。節約になるかどうかになると南西向きか西向きがおすすめです。東向きの場合
方角から見る賃貸物件の選び方... の続きを読む
社会人として企業で数年働き、結婚を期に自分の家を購入或いは建てようかどうか考える方は結構いるのではないでしょうか。そんな時、まずどうしますか。とりあえず情報を集めますよね。住宅の雑誌を買ってきたり、朝新聞と一緒にくる折り込み広告にいつも以上にチェックを入れたりといった感じで少しずつ情報を仕入れていきます。最初の課題としてまず、場所の問題、そして、賃貸かそうじゃないか、新築か中古かなどをひとつずつ検
中古一戸建ては価格が割りと安くて良いかも... の続きを読む
ロンドン搭はイギリス王室が保有する宮殿であり、13世紀から動物園として使われている場所でもあります。また造幣局や天文台、さらには監獄までかねた建物でありこれほどの複合施設は他に例を見ません。最近では博物館としても利用され、世界最大のダイヤモンドなどが展示されています。しかしその一方で、数多くの人物を処刑した場所としても有名でありこんな二面性を持つ建物は世界中どこを探しても無いでしょう。ロンドン搭に
ロンドンでもっとも頑丈な建物... の続きを読む
建築家の独り善がりにならず、合意形成がうまく行くということが言えるだろう。また現場での実物大の空間の中を歩くことで、人間の持つ生物的な感覚が呼びさまされる。また、デザイン自体への影響もある。図面だけで形を考えていくと、格好いいとか、形だけにとらわれることになりやすい。具体的に現場で形を考えていくと、もっと本質的な空間感覚が働いていく。住みたい空間になっているか、確認する作業である。建て主自身や入居
住みたい空間のイメージを形成、確認する... の続きを読む
現在の多くの住宅で外壁に使用されている、タイル調やレンガ調、木目調、塗り壁風といったサイディングや、内装でよく使われている木目調のフローリングシートのようなまがいものを使用した住宅は、私は大嫌いです。これは、海外で本物の材料を用いた住宅を数多く見てきたのが原因だと思います。このようなタイル調のサイディングを貼るには、90〜100mmごとにジョイント（継ぎ目）が必要となります。ジョイント部分はコーキ
まがいものの外壁は美観を損ねる... の続きを読む
マンション業者にとっての「負のサイクル」は、過酷なものがあります。製造業でいうと、作った製品が全部原価割れするような事態です。そのときには、今までニコニコ融資してくれていた金融機関も鬼の形相に変わり、「貸した金返せ」の大合唱です。結局このギャンブルに勝つのも、「土地ころがし」の人たちと同様に、相場をよく眺めて売買し、パツとやめることのできる人に限られるのかもしれません。しかしこれは、ほとんどの分譲
マンション業者にとっての「負のサイクル」とは... の続きを読む
夫婦間での居住用不動産の贈与があったとき、また居住用不動産を購入するための金銭の贈与があったときは、贈与の一般の控除額（六〇万円）のほかに二〇〇〇万円の配偶者控除があります。したがって二〇六〇万円までの控除が認められます。この特典は次のすべてを満たしているときに認められます。（1）婚姻期間が二〇年以上の配偶者からの贈与であること。（2）贈与する財産は居住用の土地、家屋（店舗併用住宅では事業用の部分
夫婦間での居住用不動産の贈与、二〇六〇万円の控除が... の続きを読む
簡易な建物であっては、価格は出ない。従って、当然、美術館は鉄骨鉄筋コンクリートづくり、ロビーやエントランスには高価な大理石を使用する。食堂には見たこともないようなシャンデリア（当時で3000万円相当）が3基、窓に豪華絢爛なステンドグラスなどなど。しめて140億円の鑑定評価書の出来上がり。時代は変わり、今回のミニバブル。都心部の収益ビルの評価では、5〜6％程度のキャップレートを使用することが多かった
不動産価格は評価する人間の腹ひとつ... の続きを読む
家を買うべきか、借りるべきかという議論は、もうはっきりと結論が出ています。世界でも最もスピードの早い日本の高齢化の波は、やがて、公的年金の行きづまりを意味し、老後に家賃を支払うようなことは、とうてい不可能であり、その時になって初めて「家を買っておけばよかった」ということに、結局はなります。一部に「いま家を買うのはマイナスである」かのような議論があるのは、とんでもない間違いで、そういう人に限って自分
家は買うものである... の続きを読む
頼るべき公的融資で、サラリーマンがどのくらいのお金を調達できるかというデータを見てみましょう。いまある公的融資、これは住宅金融公庫、年金、財形、地方自治体、あるいは公的とはいえませんが社内融資、それにローンでマイホームを取得した場合には、住宅減税が結構バカにならない額ありますのでそれを前提に入れると、東京圏のサラリーマンは返済負担率が年収の20パーセント、つまり税込み年収の２割を返済金に充てるとい
頼るべき公的融資... の続きを読む
譲渡所得課税には長期（一〇年以上保有のもの）譲渡所得と短期（一〇年末満保有のもの）譲渡所得があり、最低でも、長期では二六％、短期では五二％の税率となる。きわめて高率の所得税である。このように、従来から所有していた貸家などを売却するのは、あまり賢明な方法ではない。他に貸していたとすれば、自分が住む住宅はほかに所有していたはずである。したがって所有している貸家などは、よほどの理由がないかぎり、他に売却
売却せず保有したままの利用が得策... の続きを読む
家づくりをする上で、最大のポイントは業者の選定になるだろう。基礎編で述べたように、ハウスメーカーとの家づくりと工務店との家づくり、そして設計事務所との家づくりとでは大きくその内容が異なる。どう考えてもハウスメーカーでしか満足できない人が工務店に相談したり、工務店でしか納得できないような人が展示場に行って自分に適したハウスメーカーを探し続け、迷路に入り込んだり、また設計事務所でしか対応ができない人が
建築業者の特徴を理解する... の続きを読む
今後どのような行動を取られるのでしょうか？次の3つの選択肢があります。（1）「どうせ自分の住宅を売りたくて脅かしているのだろう」と思って無視する。私のことは無視していただいて結構です。（2）シックハウスの心配をしなくていいように、高断熱・高気密の家ではなく自然素材の家に住もう」と考える。悪い選択ではありませんが、昔ながらの結露が発生し、暑くて寒い住宅に住むことになります。室内の温度差が大きい住宅に
最良の選択をしてほしい... の続きを読む